房地产投资信托股票(中国的房地产投资信托)

房地产投资信托股票

张兴(资深金融研究者)

一、REITs股票的特性

(一)股本金低,持股灵活

REITs作为一种现代房地产金融投资工具,投资决策过程不仅必须遵纪守法、严谨,要体现REITs管理的信托本质,还需保持一定程度的灵活性。主要表现在:REITs有基金创立机构、市场中间商(经纪人)及持有人的广泛参与;REITs可作为融资渠道;共同基金可以转换成为REITs;REITs还可以作为一种证券工具,把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房地产包装上市;甚至也可以把整个纳税集团公司纳入REITs进行运作。

(二)具有较高的流动性、较低的波动性

由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市,与传统流动性较差甚至以所有权为目的房地产投资相比,投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份,具有相当高的流动性,REITs在产权、资本经营上更具有优势,它比房地产有限合伙更具流动性,其流动性仅次于现金。股票价格在每天,甚至每个小时都在波动,但REITs股票比其它股票的每日波动幅度要小,因此,它发挥了市场波动减震器(shock absorbers)的角色。大多数REITs每季度和每年的经营业绩都具有可预测性和稳定性,几乎不用担心其会受到重大负面效应的冲击。

(三)税收优惠、股东收益高、低关联性

REITs在税法上是一个独立的经济实体,如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者,则无需交纳公司所得税,这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。通常REITs公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式汇报给投资者,再由投资者自己缴纳个人所得税,REITs所发红利特别高。对于机构投资者而言,REITs是一种具有高额收益、风险较小的投资工具。通过美国REITs与标准普尔500的收益率比较我们可以看出,美国REITs的收益率远远高于标准普尔500的收益率。此外,由于投资者的收益主要来源于REITs所持有房地产的定期租金、抵押利息等稳定的收入,因此,REITs具有与其他资产较低的关联性、较低的市场价格波动性,有限的投资风险和高流动收益等特点。

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(四)实行专业化团队管理,有效降低风险

REITs是一种公司型房地产经济实体,自20世纪90年代以来,美国房地产所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理,管理人员为有经验的房地产专业人员,他们擅长于股市运作,时刻都在关注着房地产业的收益率变化,制定最佳的投资战略来降低投资风险。由具有高超的财务技能和丰富管理经验的管理团队进行管理,他们有能力使REITs的现金流以每年4%到8%的速度增长,有时甚至更高。同时,这种管理团队也能够为4%到8%的资本增值再增加6%的股息,这种股息来源于每年4%到8%的经营现金流增长,从而为投资者创造了10%~14%的收益前景。

二、构架中国REITs投资价值判定标准

通常而言,金融产品投资价值主要体现在流动性、收益性和风险性三方面,对房地产投资决策过程有着重要影响,也是实现投资价值从加法过程变成乘法过程,信托产品流通由于受“一法两规”的严格限制,远远无法满足投资者日益增长的转让需求。特别是信托产品不得通过公共媒体进行营销宣传等,这直接导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄,使得寻找转让交易对象的成本极高。因此,这些因素限制了信托流通市场的形成,流通机制的滞后效应开始严重制约了信托产业的进一步快速发展。值得一提的是,业内有关人士正努力探索信托产品流通新机制。如西南证券飞虎网和重庆国信联合推出的“信证通”理财计划,客户可以通过“信证通”随时提出转让已购买的信托产品或购买别人出让的信托产品。这实际上为现有信托产品的流动性提供了一个全新的平台。

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从整个REITs市场构架看,建立一个规范的交易市场,REITs把一栋楼或者一组楼打包上市,基础物业可以产生良好收益,租金回报率高,恰是REITs长足发展的必备条件。构建信托产品流通转让平台是市场发展的内在需要,“信证通”业务的推出只是适应这一需求的一次有效尝试,应该允许信托公司研究切实可行的“场外柜台交易(over-the-countermarket)”的方式和办法,从而尽快解除流通机制的“瓶颈”限制。随着有关各方对这一问题认识的进一步深化,其他相关配套的措施陆续出台,如信托产品的信息披露、信用资信评级和论证程序等,信托产品流通市场的发展应该会获得快速发展。

从长远发展看,信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充。首先,相对银行贷款而言,房地产信托融资方式可以降低房地产企业整体的融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于房地产公司的资金运营和持续发展,在不提高公司资产负债率的情况下优化公司结构。其次,信托可以提供多种方式的资金供给,比如为房地产企业本身运营需求或项目针对性强的资金信托、以贷款模式介入房地产、以股权投资模式介入房地产,市场供需双方的选择空间较大。第三,信托产品的流动性和证券化发展空间大,可以在一定程度上缓解系统风险,为多类型投资者提供新的投资产品,并在贷款证券化上做有效尝试。第四,信托产品集合的是民间资金,一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资,进行拆迁等前期投入,节约时间成本,同时也可分流部分银行储蓄,减轻银行系统的经营负担。现有房地产信托虽然占据50%的信托融资总额比例,但从绝对额度看,房地产信托融资比例仅占房地产贷款比例的千分之一,从发展深度看,房地产信托仍无法满足多元化、规模效应、流动性、低风险控制的要求。但从发展的前景看,房地产信托具备成为房地产业资金供给主流渠道的特性和条件。

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衡量REITs创造价值能力的标准有如下几个:

♦ 运营资金(FFO,Fund from Operation),

♦ 调整后运营资金(AFFO),

♦ 资产净价值(NAV,Net Asset Value),

♦ 经营净收益(NOI,Net Operating Income)。

REITs通过内部增长和外部增长为投资者创造价值。

(1)实现内部增长的手段包括:

♦ 提高租金率

♦ 提高租户质量

♦ 物业翻新

♦ 出售旧有物业,并将所得款项再投资于好的机会和项目

(2)实现外部增长的手段包括:

♦ 收购

♦ 进行新的开发或者对原有物业进行扩展

REITs的成长性可分为内部成长和外部成长两个部分。内部成长是指资产物业租金水平的上升,翻新物业提高租户质量,降低空置率,或资产物业保有成本的下降,是REITs成长的源泉,新的竞争性物业难以开发出来之前往往以出售旧有物业,赚取的资本金再进行下一步投资,REITs为其股票持有人提供超过其同类行业的长期稳定可靠的回报。而外部成长是指追加购买或收购的资产物业的收益率高于市场平均收益率,以物超所值的价格获得物业进行新的开发或对原持有的物业进行第二次深度开发。外部成长往往是机会性的,要把握好资产物业价值专业的判断和房地产经济周期才行。(本文为作者观点,不代表本头条号立场)

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