恒大地产借壳深深房回归A股的红头文件真是假?

​​9月24日,恒大向广东省政府求助放行恒大地产借壳深深房回归A股的红头文件刷爆了各大媒体,意气风发的许老板似乎一夜之间就面临了资金链可能断裂的窘境。稍晚,恒大发布了辟谣声明,称相关文件和截图凭空捏造,并已报案。

恒大事件似乎是又一个互联网造谣事件。然而,事情真的这么简单吗?

–爆料是真是假?–

今天恒大所发行的债券19恒大02单日暴跌30.96%,收报65.86,相较于票面价值跌幅高达34.14%,这通常为一个公司出现严重流动性危机时,资本市场对其偿债能力失去信心的表现。

资本往往比普通人更了解内幕。当前除恒大外,爆料文章所涉及的近百家银行与信托机构,无一进行回应,而恒大本身也并未对文件相关细节做出回应,老股民肯定也没有忘记恒大买万科股份时发布“辟谣声明”闹剧。

所以,提交求助文件的事确实很可能是假的,声称自己现金流要断裂也可能是假的,但是文件的内容,有不低的可能性是真的。

据公开信息查询,2017年的相关新闻既有与所谓“造谣”文件的内容高度一致的报道:

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广州恒大集团不到一年的时间,恒大老板许家印为广州恒大集团引入了1300亿元的战略投资,占到公司总股权的36.54%,这部分股权的退出将由许家印本人兜底。截至目前,共有25家公司参与了恒大三轮战投。中国恒大(股票代码:03333.HK)在11月8日公告中的回购条款中提到,倘若重组协议在2021年1月31日前尚未完成,而未能完成并非由任何第三轮投资者造成,第三轮投资者将有权于有关限期届满前两个月内向凯隆置业提出下列要求,包括以原有投资成本回购相关第三轮投资者所持的股权,或者根据特定公式无偿向第三轮投资者转让恒大地产股份作为补偿。

由此可见,被辟谣的假文件中所说的1300亿战略投资并不是捏造的,而是确有其事。目前距离最后期限约有4个月左右的时间,而借壳重组的标的公司深深房已经停牌4年有余,按照目前对于地产企业上市的把控来看,重组几乎是不可能完成的,即大概率许老板需要回购1300亿的战略投资。

按港股中国恒大公布的2020年中报,资产合计2.3万亿,负债合计1.98万亿,负债率86%。也就是说,如果这1300亿股份重新回购,或增发债券募集资金回购,即使不考虑当中的融资成本及承诺的投资分红,恒大的负债率也将至少达到91.2%(万科负债率为82%)。

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房企负债率高本不是什么新鲜事,因为在过往的地产黄金20年里,高周转和良性周转使得高负债率的房地产企业能够以最快的速度拿地-盖楼-赚钱。

然而要命的是,根据恒大的中报来看,其账上现金及现金等价物仅有1407亿。与此同时,短期借款还有3956亿,应付账款及票据还有6138亿,总流动负债比去年同期高了2200亿元,营业收入却仅增加了400亿。中报结束后的3季度,市面上的现金流入最多的显然不是地产市场,而是资本市场,房住不炒的精神也在最近得到了进一步贯彻,恒大的现金无疑已经紧张了。

若是在正常的年份,恒大账户上的现金一定是满足其日常周转的用量,并能够完整覆盖其预期的账款周期,毕竟房地产市场在每一年的周期性都差不多。

不幸的是,今年正是一个不正常的年份,而恒大账上的现金,显然在上半年并没有得到充分的回笼,不足以应对其在4个月后大概率会发生的回购。

–为什么会发生借壳止步不前的情况?–

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其实自2010年后,地产在黄金20年中已经进入白银时代,调控的声音不断出现,房住不炒的口号也在新领导班子中诞生。在这样的背景下,自然证监会严控对于地产板块的IPO,收紧地产企业在二级市场的募资。这十年中,A股仅有绿地一家地产公司成功上市,并且还是通过原上市公司金丰投资借壳才实现了曲线上市。而绿地的股东中,上海地产及上海城投就占了46.37%的股份,这两大股东都是由上海国资委100%持股,说白了绿地是个国企,而且是上海的国企。

其余的地产公司想要在A股IPO的,据作者印象中没有一例成功。万达当年也想在A股上市,王大爷的公司背后的股东大家都应该知道,即使是这样,最终登录的也是港交所。

许老板当年引入的恒大第三轮战略投资占36.54%的股份,按1300亿计算,2016年时的估值为3557.74亿元人民币,近4年中报数据来看,恒大营收从874.98亿增长至2666亿,归母净利润从20.17亿增长至65.4亿,2016年全年税后净利润176.17亿,市盈率为20倍,2019年净利润为335亿。A股的地产老大万科,到今天市值仅为3200亿,2019年净利润388.7亿,那么今天恒大的估值又该给多少呢?

如果恒大真的回归A股,那么无疑将又吸收大量资金,造出一个不符合方向的传统企业巨无霸出来,这显然不符合资本市场提供更优的融资环境给高新技术企业的方向,恒大重组想要成功,私以为基本上已经不可能了。

–恒大会爆大雷吗??–

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可能性也很低,在金九银十的楼市销售旺季,恒大启动了全国楼盘7折优惠,预计可以实现2000亿的销售目标。同时按半年报披露,目前恒大还有2.4亿平方米土地储备,价值3万亿,最差情况下像王大爷当年那样卖卖存货自救大概率是肯定能好好活下来的,只是企业的利润会受到不小的影响。

最差最差的情况可能就是按照战略投资的传统管理,恒大不具备股份回购能力,直接以股权形式对当时的战略投资者补偿,而许老板显然就需要大出血,同时不得不让出一部分的股权。

其实在写这篇文章的时候,恒大已经出了下面几项自救措施。

·恒大汽车9月25日公告拟申请科创板上市——地产的打击势头不能断,但是也不能看着龙头企业爆雷产生系统性风险,科创板的上市规则及融资便利自然会是一个很好的利用点。

·恒大又一次发公告声明其业绩,并在成立至今的24年从未出现利息晚付或本金逾期——良好的财务数据可以为下一次发债融资做准备,同时也能自救今天其债券19恒大02暴跌30%的风险以及股价两天暴跌15%的问题。

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·恒大接着又发公告,香港联交所已经批准其将物业管理业务分拆上市——今年是物业市场上市热潮,恒大物业在8月已经引入235亿港元的战略投资,其中不乏红杉、云峰、腾讯等大佬。

最后,接着用文章开头的立场做一个总结。资本市场的反应往往比消息的公布更加快捷准确,消息爆发的第一天恒大债券并未出现暴跌,而今天的情况却如同立即要破产一般。

我不是局内人,负责任的说并不能确定事实真相就是爆料文件上所述,但相信各位看官看到这里也有了自己心中的那个答案。

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