华侨城a股票怎么涨(十二年不涨的华侨城A)

今天上证,深证和创业板都是上涨的,看似涨的不错,实际情况不怎样,上涨了1761家,下跌的却有2282家。上涨的还没有下跌的多,所以大家不能只是看指数。

周三高开低走的三聚环保今天小幅震荡了一下,华侨城A继续上涨。请注意下面的仓位变化,由于华侨城A最近的上涨,其仓位已经被动提升到16%了,而永辉超市由于一直不涨,仓位已经跌到11%了。

实盘组合小猪快跑今天净值上涨了1.3%。当前股票持仓:三聚环保: 58%,华侨城A:16%,中国建筑:11%,永辉超市:11%,欧亚集团:4%。

平衡账户玩具屋组合上涨了1.1%。小账户持仓:招商银行,宁波银行,杭州银行,万科A,保利地产,春秋航空,森马服饰,南极电商,深南电路,兆易创新,上海机场。

当前基金持仓:兴全趋势,富国天惠,兴全轻资,兴全合宜。

近期操作计划:无。

再说一下十年十倍

2020年刚开始写持仓股时,用的标题都很振奋人心,都是十年十倍或者几倍的标题,看的自然是十分酸爽,实际走势那就好坏不一了。

好的比如隆基股份,山东药玻,中国中免,欧派家居,东方雨虹,春秋焊工,杭州银行,宁波银行,汇川技术,国瓷材料等等。不好的也不少,比如重仓的三聚环保只是微涨,华侨城A经过最近的上涨也不过涨了50%,中国建筑横盘,永辉超市横盘,欧亚集团甚至还是下跌的,保利地产也没怎么涨。

上涨固然让人兴奋,而横盘甚至下跌就很让人崩溃,说好的十年十倍呢?

很多人只看到十倍,却没看到十年。看似10倍是一个很高的收益,但年化下来也不过26%。一年26%,请问有几个人能看上呢?事实上股市的波动非常大,风格切换是家常便饭,经常遇到的情况是三年不开张,开张吃三年。也许你买入三年都不上涨,而在短短一两个月内股价就翻两番。不信你去看看个股的K线图,哪个股票的K线是线性向上的?

所以,当自己的股票暂时不涨时,我们更多是要问问公司的基本面是否支撑其未来十倍的成长,而不是股价明天会不会涨:这个我们左右不了。

最近华侨城涨的不错,雪球上的话题也热了,大家的信心相比节前是足多了。股价上涨固然值得高兴,但股价上涨的背后是其坚实的基本面。如果没有基本面,那么股价上涨也就成了无根之木,无法长久支撑。

华侨城A的护城河

很多人都知道华侨城的利润率比较高,实际也的确是高,在同行里基本是最高的水平。下面是历年的毛利润率:

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下面是同行的比较:

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其实除了华侨城A,之前毛利润率最高的华夏幸福,其毛利润能率也没超过50%,而华侨城毛利润率最低的2017年仍超过了50%。华夏幸福最近是债券违约暴雷了,这家公司虽然创造了高的毛利润率,却无法创造良好的现金回流。相比之下,其他几个龙头房企比如保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展等更有参考意义。而与他们比较,华侨城A的优势就更突出了:既有利润,又有回款。

前几天有人不是说了么,说华侨城A最近上涨是由于旅游板块上涨了。从最近的情况来说,其实也很难分得清到底按哪个来,因为两个板块都是上涨的。

从报表中营收归类来说,分为房地产开发和文旅两块。而文旅实际上大部分收入及利润都是文旅相关地产的开发和销售。

下面是房地产开发的毛利润率,高的简直有点逆天。

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过去很长一段时间以来,房价都是上涨的,而房地产开发企业有一个特点,即开发周期比较长,从拿地到销售到结算,之间要经过数年时间。万科A和保利地产都是走快周转的路线,其特点就是从拿地到销售速度很快,通常可在拿地后一年内实现销售。这种模式的优点是可以减少房价下跌带来的经营风险,而不足就是在房价持续上涨时,其周转率的提升未必有房价上涨带来的增值更多,最终其ROE未必高于慢周转的企业。而华侨城A之前就是慢周转的典型代表。

那么,华侨城A的毛利润率真是这样造成的吗?如果是这样,那么在房价滞涨之后,其毛利润率就会下降。但事实上我们会发现,无论是房价上涨还是滞涨,华侨城A的毛利润率就没有低过。这显然不是一个简单的开发速度的问题。

华侨城A之所以能维持如此高的毛利润率,原因在于公司特殊的护城河:城市开发能力。其他的房地产公司,都是买一块地开发自己的楼盘,其最终的售价与周围的房价相当。也就是说,普通开发商的毛利润率受到两个因素的影响:售价上受到周围房价的制约,地价上受到招拍挂的竞争。售价有上限,而成本有底线,这就从根本上锁死了房地产公司的毛利润率。

在这样的背景之下,万科,碧桂园这样的房企,采用了快周转的方式来提高资产回报率。在这个过程中,房企的融资能力,品牌影响力和运营能力都会制约房企的毛利润率。但这个上限被卡死之后,利润进一步提升的空间就没有了。

华侨城不是这样的。华侨城在很大程度上是一个城市开发商,而不是一个简单的房地产开发商。很多人都在说,政府严重依赖于土地财政,因此不想让房价跌。如果你作为土地所有人,你要卖地,你一定希望将地价卖得越贵越好。但地价不能无限贵,地价要受限于周围的房价和房地产开发商的合理利润。

如果有一个开发商,通过它的开发和运营,能够极大提升附近区域的城市品位,提升周围土地的价值,那么你会不会请它来?这就是城市运营。华侨城就是这样的一个角色。

华侨城的开发模式,是采用成片综合开发,文化旅游景区、酒店、商业地产和住宅组成一个有机整体,相当于再造了一个城市小环境,这种协同和集群效应不仅带来对华侨城自己开发的房地产的价值提升,也带动了周围地价的升值,这正是华侨城独一无二的优势。

正是由于华侨城具备这样的城市开发能力,因此在与各地政府的合同谈判中,华侨城总是能以较低的价格获得大幅的土地,通过自身的综合开发极大提升周围的商业价值,也因此其毛利润率具备某种稳定性。

大家可能注意到最近几年华侨城A的销售单价在走低,不过与此同时,其拿地成本也在不断走低。

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华侨城A的护城河宽而深

城市连片开发,不仅对开发商要求很高,也对当地政府带来莫大的压力。毕竟,这么大一片土地出让出去,万一搞砸了那可不是闹着玩的。也因此,城市连片开发需要有成熟的可复制的商业模式,雄厚的实力和深厚的背景。这三个条件,你只能在头部的国资背景的开发商中去寻找。

头部的开发商中,有这样搞城市综合开发的吗?没有。

每个房地产开发企业都有其独特的经营模式,城市连片开发,即便对于大开发商来说,都有着极大的试错风险,周期也很漫长。口碑的积累需要数个成功的案例,而每一个积累都是巨额的投入和漫长的周期。

这正是华侨城的宽广的护城河:贸然进入,风险既大,周期又长。

这取决于中国城市的发展阶段。中国的城市化率,当前接近60%,未来数十年仍会处于城市化进程中,每年仍有大量的人口进入城市,也因此带来城市开发的持续需求。

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一方面人口从农村流入城市,另一方面,人口还从三四线城市流入一二线。而华侨城布局的,主要是一二线城市及东部的三四线城市。这些区域未来数十年仍将面临持续的人口流入。

从业务形态来说,华侨城在各地开发过程中,积累了越来越多的经营性资产,不仅包括主题公园,也包括商业地产。这些经营性物业和出租性物业也将带来越来越多的收入来源。而这些资产,未来配合互联网+也会带来新的附加价值。

更高的利润,更低的风险

孙宏斌曾经说过,房地产行业的两大风险,一个是现金流,另一个是高价拿地。

关于现金流风险我前面文章里已经提到过很多很多次了。这里的现金流,其实是流动性风险,很多人将其庸俗化为经营现金流,这是不对的。这个问题我们后续再说。

另一个风险,高价拿地风险,在华侨城这里会不会存在?不存在。对于一个毛利润率超过50%的房企来说,这只能说明地价很低。

房地产企业为什么普遍估值较低?

还是因为上面的两个风险。

房地产的长周期、高杠杆经营带来流动性风险;

房地产企业高价拿地带来的经营性风险。

我们抛开流动性风险不谈,那么高价拿地风险消除,华侨城可以旱涝保收稳稳挣钱的时候,其估值还需要如此低吗?

十倍的回报本就不是梦

之前和大家分析过多次,我认为未来十年华侨城A维持15%的利润增速(考虑分红)并没有太大的困难。10年15%对应于10年4倍的增长。而未来伴随华侨城A的经营更加持续稳定,估值也必然逐步回归正常的15倍左右,而当下虽然经过短期上涨,也仅仅6倍左右。

盈利上涨叠加估值提升,就是10倍以上的回报。

在上面的估算中,年化15%的利润增长其实是有点保守的,原因在于华侨城的股息率就达到了约4%,这意味着净利润增长只需要达到10%左右即可。事实上至少未来五年内,华侨城A保持15%的净利润增长是没有太大压力的。

也因此我觉得十年十倍回报非但不夸张,甚至还有些保守。但请注意,我们说的是回报,不是股价。什么意思呢?公司的股息回报也是回报,你可以用来加仓,但在股价上却会除权,也因此表现在股价的上涨可能达不到10倍。如果以每年约4%的股息率来估算,那么股价的上涨或许是7倍。

还有一个起点问题。起点是从文章写的时候算起,即2019年12月,当时股价为6.6元左右,对应的9年后目标股价为46元,当前为9.52元。自2019年12月至今约15个月,股价上涨44%,年化上涨34%,这其实已经是十年18倍的速度了。大家是不是有点浑然不觉?

如果半年之后华侨城A的股价已经上涨到了20元,虽然从估值上来看也不高,但我们需要知道,目标已经完成了接近一半了。这也意味着在未来9年内翻倍即可。到时候,你还会觉得这是天方夜谭吗?

补充点三聚环保的一点猜测

三聚环保在周三时高开低走,跌幅是有点意外的。我虽然觉得可能会震荡,但也没想到收盘也没拉回去。从阴谋论的角度来说,上午开盘好多人冲进去,而当天无法买卖,也因此如果我是主力,我是不会去抬轿子的,反而会在第二天再下杀让他们放弃抵抗。

从周四的走势来看,似乎也的确这么走的。开盘之后即下杀,逼出部分抄底盘,然后又大笔吃进,股价也随之上涨。大约在10点20之后就开始休息了。

当然我也只是自娱自乐,大家且当娱乐,因为我们不是主力,猜不中人家的心思。

公司周三发公告说马来西亚的子公司已经注册成立了,周四又一个公告说完成工商变更登记了,已经连续三天公告了。有点刷存在感的感觉。

对于马来西亚的子公司成立,其实也是符合情理的,原材料部分需要进口,而海右已经开车,且负荷提升还相当顺利,原材料的需求自然提上日程。这从侧面也验证了海右开车是比较顺利的。

而本次公告开车之后公司的走势,我的看法是:这的确是公司的反转点。那么为什么股价没有如很多人预期的那样一飞冲天呢?

首先,开车成功不代表技术验证的全部完成,因为悬浮床升负荷过程中有可能会发生结焦或其他问题,具备一定的不确定性。虽然鹤壁悬固床已经试验过了,但这只是大大降低了风险,并不会保证海右悬浮床100%的成功。这一刻,还没有来。另外就是满负荷之后,还需要经过一段时间的考核,以验证装置可以长期稳定运行。再有就是物料平衡的核算,以确定经济性。我们可以认为,开车成功使得整个过程完成了大半,但最后的几步也是要走完的。

其次,我们需要知道公司当前的位置。三聚环保自2018年资金链断裂以来,一直是被划入机构的黑名单的。你不放进去还好,既然已经放进去了,要想出来那就需要拿出足够硬核的东西出来,我认为开车成功只是会让机构们关注你,但还不足以让他们放心来写研报推荐你。所以,虽然说形象开始逆转,但还没彻底洗白。

第三,资金的进入也需要一个契机。可以认为在开车之前进入的大资金都是最为知根知底且对公司技术信任度非常高的。但公司股价的提升需要更多的资金进入,这些新进入的资金也是要赚钱的,也是要有确定性的。也因此与很多人认为的利好出尽相反,我认为这些资金的进入需要更多利好的释放,以提供更多的确定性。

等到悬浮床生产生物质柴油技术完成工业化示范,技术经济性得到验证,那么三聚环保理应按照绿色能源科技龙头股来估值。

我今天特意看了一下卓越新能的估值,其市销率约6倍,市盈率为40倍。这家公司的技术本身还没有壁垒。海右项目的营收约50亿元,归属三聚环保的盈利个人估计在10到15亿之间(包括后续的降凝处理)。那么按照卓越新能的估值,三聚环保的市值最低也不应低于300亿。

而同为新能源,宁德时代的市销率为20倍,市盈率200倍;即便是如国轩高科这样的非龙头,营收50亿元,因为是锂电池这样的风口行业,市销率也有10倍,亏损,市值500亿。

所以在未来的不太长的时间里,我觉得市销率10倍,市盈率5倍应该是三聚环保一个保守的估值,也即市值不应低于500亿,股价不低于21元。

上面都是我胡乱猜的,仅作为个人笔记,不作为任何投资参考,由此亏钱赚钱均与我无关哦,哈哈。

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